韓国不動産初心者向け！独特の家賃制度、「チョンセ」

今日はついに😎

沢山の人が待ってくださっていた「韓国不動産」についてお話しようと思います🎉

以前ストーリーで韓国不動産の歴史についての関心を尋ねた際、意外と多くの方が興味があると答えてくださり驚きました‼️😳

近い国でありながら情報が間違って伝えられることが多く、特に不動産のような難しい話題に関しては誤解も多いようです😅💦

私も専門家ではありませんが、不動産売買の経験もあり、

同年代に比べて知識が豊富な方だと思います🥰

↑引っ越し前の家は、リビングから漢江が見える漢江ビューのマンションでした！新築で良かったのですが、もう少し広い部屋に引っ越したくて…🥲(写真は全体のビューの一部です、ふふ。)

ですので、今日は私の経験に加えて豊富な資料調査を基に、韓国不動産に関する正確な情報をわかりやすくお伝えします！ (どうかこの気持ちがうまく伝わりますように…🥺🙏)

韓国の住宅賃貸制度～チョンセ、ウォルセ～

日本で住む家を用意するには、賃貸か購入という選択肢しかないと聞いたのですが合っていますか？😅

韓国では賃貸と購入以外に「チョンセ」という制度があります。

大まかにはこのようなイメージです。

ウォルセは日本の賃貸と似ていて、最初に保証金を預けた上で毎月家主に決まった家賃を払う制度です。

ちなみにこの保証金は、日本の礼金とは異なり必ず返却されます。

それではチョンセとは何でしょうか？

ウォルセと同じくチョンセも賃貸方法のひとつですが、お金のやり取りの仕組みが違います。

前提として、韓国では日本のようにゼロ金利ではなく金利は最近の住宅ローン基準で約4%です。

つまり10億ウォンのローンを組んだ場合、

銀行に毎月約340万ウォンの利息を払わなければなりません😱

チョンセの原理

チョンセは、家主が銀行からではなく入居者からお金を借りて家を所有することと考えるとわかりやすいです。

↑チョンセの原理を説明❗️自分で作りました😆

家主は、銀行で10億ウォンを借りれば通常毎月約340万ウォンの利息が発生するところを、入居者にお金を借りることで利息は支払わずに家に無償で住まわせてあげるという形で補います。

つまり入居者は、利子を受け取らない代わりに、約340万ウォン相当の毎月の家賃を払う必要がないのです。

そのため入居時に預けた10億ウォンは、退去時に全額返金されます❗️

整理すると、チョンセというのは入居者が家主にお金を貸し、入居者は利子を受け取らない代わりに一定期間家に住む権利（チョンセ権）を得る制度ということです。 

韓国人がチョンセを使う方法

実は韓国ではマンションを借りる場合、ウォルセよりもチョンセが一般的です。(大家さんも借主も、家賃を好まない人が多いです😅)

また、チョンセ制度はマンションを所有する家主にとっても大きな助けになります。

例えば、15億ウォンのマンションのチョンセが12億ウォンで設定されている場合、自己資金3億ウォンでこのマンションを購入できます。（金額は例）

このように、住宅の売買価格とチョンセ価格の差額（ギャップ）だけで不動産投資ができることを

「ギャップ投資」といいます。

韓国では地域や既に保有している住宅の数によって変動はあるものの、一般的な銀行で受けられる住宅ローン額は最大で売買価格の約70％です。

そのため、場合によってはチョンセを利用（ギャップ投資）した方が少ない自己資金で不動産を保有できることがあるのです。

もしチョンセ価格が売買価格の70%以下だとしても、チョンセに対しては利子が発生しないので、銀行で受ける住宅ローンよりチョンセを望む人が多いのが現状です。

もちろん住宅ローンとは違い、入居者からお金を借りる代わりに一定期間家に住む権利を与えている制度なので、チョンセでお金を受け取っている間は自分がその家に住むことはできません。

住めない家をなぜ買うのかというと、韓国人は「不動産不敗神話」（不動産価値が上がり続けること）を信じている人が多く、投資目的としている人が多いからです。

個人的には良い動きだとは思えず、私はこれからお金ができたら家よりは土地や建物を買いたいと思っています😅

もう一つ興味深い点は、入居者はチョンセのローンが組めるということです。

チョンセ自体が入居者から家主への融資のようなものなのに、その融資金額を銀行から借りることができるのです😳

人に貸すお金を銀行が支援してくれるなんて不思議ですよね😅💦

このようにチョンセへのローンが一般化したのはここ10年ほどで、政府が庶民の住居安定を目的に支援を開始しました。

チョンセの問題点

チョンセの原理で説明したように、チョンセは銀行のような公的機関とのやり取りではなく、個人間のお金の貸し借りです。

ここで起きる問題とは、ずばり・・・

家主がお金を返さない可能性があるということです😱

では、契約満期になって入居者にお金を返せなかったらどうなるのでしょうか？

その場合は不動産が競売にかけられ、債権を回収することになります。

人気の地域のマンションの場合、競売を通じて債権を回収できないことはほとんどありません。

ただ韓国人にあまり人気のない「ヴィラ（低層の集合住宅）」の場合、競売にかけても債権を回収できないことがあります。

↑典型的な韓国ヴィラ

さらに、ヴィラはマンションと違って適正価格がわかりにくいためわざと売買価格より高い価格でチョンセを設定し、後でそのお金を返さない人たちも出てきました。

これを「チョンセ詐欺」と呼び、このような詐欺が2022年に大規模に発生し多くの人が被害を受けました。

チョンセについて個人的な意見

私もウォルセ、チョンセ、購入のすべてを経験しましたが、他の国にはない「チョンセ」があるため韓国での住宅賃貸は非常に複雑です。

特に江南のような地域ではチョンセも最低10億ウォン以上し、これを家主が入居者に返せなくなると大問題です。

私も以前住んでいた家はチョンセで、その家主はまさにギャップ投資をしている人でした❗️😱

つまり自己資金100％で家を所有しているのではなく、私が預けたチョンセを利用してその家を所有していたのです。

しかし、契約満期時にチョンセ価格が下がり、本当に危険な状況になりました😭💦💦

預けたチョンセが10億ウォンなのに対し8億ウォンでしか新しい借り主を見つけられず、

家主はチョンセを全額返すために2億ウォンの自己資金を用意する必要があったのです。（金額は例）

一時は家主からお金を返せないと言われかなりストレスでしたが、最終的には家主が自己資金を追加し、新しい借り主も見つかり解決しました。

もし家主がお金を返せずに家が競売にかけられると、人気のマンションであればお金を返してもらえない心配は不要ですが、競売の手続きが複雑で時間もかかりとても面倒なことになっていたと思います。

このようにチョンセ制度には問題も多いですが、韓国人にとってはウォルセよりも馴染みがあるシステムのため、今後もなくなることはないと思います。

不動産不敗神話がなくなれば話は別かもしれませんが・・・。🥲